Kā aprēķināt, vai hipotekārā kredīta pārfinansēšana atmaksāsies

Kad ir vērts mainīt banku

Hipotekārā kredīta pārfinansēšana ir izdevīga tikai vienā gadījumā. Procentu maksājumos ietaupītajai summai atlikušajā kredīta termiņā ir jāpārsniedz pārejas izmaksas. Parasti bankas maiņa sāk finansiāli atmaksāties, ja jaunā banka piedāvā likmi, kas ir vismaz par 0,5% līdz 1% zemāka nekā tavs esošais hipotekārais kredīts.

Tas nenotiek bez maksas un nenotiek ātri. Tev būs jāmaksā par jaunu īpašuma vērtējumu, bankas komisijas un valsts nodevas par ķīlas pārreģistrāciju. Ja atlikušais kredīta termiņš ir mazāks par pieciem gadiem, šīs fiksētās izmaksas bieži dzēš visu procentu ietaupījumu.

Bankas nevēlas zaudēt klientus, kuri stabili maksā. Tāpēc pārfinansēšanas process bieži beidzas ar to, ka tava esošā banka piedāvā labākus nosacījumus, kolīdz tu atnes citas bankas piedāvājumu. Tas ir labākais scenārijs, jo tu iegūsti zemāku likmi bez pārejas izdevumiem un birokrātijas.

Kas veido pārfinansēšanas izmaksas

Bankas maiņa nozīmē veca līguma laušanu un jauna slēgšanu. Tas prasa pilnu juridisko procesu, kas ir ļoti līdzīgs tam, kāds bija jāveic īpašuma pirkšanas brīdī. Process sastāv no vairākiem soļiem, par kuriem parasti maksā klients.

Pirmkārt, jaunā banka prasīs aktuālu īpašuma vērtējumu. Vecais vērtējums vairs nederēs, pat ja tas veikts pirms pāris gadiem. Ja kopš pirkšanas brīža īpašuma vērtība ir cēlusies, tas nāk tev par labu. Tas samazina kredīta un ķīlas vērtības attiecību, kas ļauj jaunajai bankai piedāvāt labāku likmi.

Otrkārt, būs jāmaksā jaunās bankas komisija par kredīta noformēšanu. Lielākoties tas ir 1% no atlikušās kredīta summas. Dažkārt bankas akciju laikā šo komisiju atceļ, lai piesaistītu klientus no konkurentiem, taču ar to nevar rēķināties kā ar standartu.

Trešā pozīcija ir valsts un notāra nodevas. Lai pārreģistrētu hipotēku zemesgrāmatā uz jaunās bankas vārdu, būs nepieciešams notāra apstiprinājums un jāmaksā valsts un kancelejas nodevas. Tiesību akti par nodevu apmēru pārkreditācijas gadījumos tiek mainīti, lai veicinātu konkurenci, taču tās joprojām ir jāiekļauj kopējā tāmē.

Apdrošināšanas jautājuma sakārtošana

Mainot kredīta devēju, mainās arī mājokļa apdrošināšanas polises labuma guvējs. Esošā polise būs jāpārraksta par labu jaunajai bankai. Tas var šķist sīkums, bet tas prasa saskaņošanu ar apdrošinātāju un laiku.

Jaunajai bankai var būt arī citas prasības par polises segumu. Piemēram, tā var prasīt augstākus apdrošināšanas limitus vai papildu riskus, kas līdz šim tavā polisē nebija iekļauti. Tas nozīmē, ka līdz ar bankas maiņu var nākties mainīt arī apdrošinātāju vai pirkt dārgāku polisi.

Ko tu patiesībā maini: EURIBOR pret bankas likmi

Cilvēki bieži grib pārfinansēt kredītu brīžos, kad strauji pieaug ikmēneša maksājums. Maksājums parasti aug tāpēc, ka kāpj EURIBOR likme. Šeit slēpjas biežākais pārpratums. EURIBOR ir starptautisks starpbanku indekss, un tas visās Eiropas bankās vienā datumā būs pilnīgi vienāds.

Pārfinansējot tu vari mainīt tikai un vienīgi bankas pievienoto procentu likmi. Ja tavā līgumā bankas daļa ir 2,5%, bet cita banka piedāvā 1,7%, tu ietaupīsi tieši šo 0,8% starpību. EURIBOR daļa abos līgumos paliks nemainīga un turpinās svārstīties atkarībā no Eiropas Centrālās bankas lēmumiem.

Tomēr pārfinansēšana ir brīdis, kad tu vari nomainīt EURIBOR periodu. Ja līdz šim tev bija 6 mēnešu EURIBOR, jaunajā līgumā vari izvēlēties 3 mēnešu EURIBOR. Tas nozīmē, ka tavs maksājums reaģēs uz izmaiņām tirgū ātrāk – gan tad, kad likmes kāpj, gan tad, kad tās krīt.

Vai izvēlēties fiksēto likmi

Dažkārt pārfinansēšanas galvenais iemesls ir vēlme fiksēt procentu likmi. Ja tevi satrauc EURIBOR svārstības, vari meklēt banku, kas piedāvā likmi fiksēt uz trim līdz pieciem gadiem. Šajā periodā tavs mēneša maksājums nemainīsies vispār.

Taču ir jāsaprot fiksētās likmes mehānisms. Fiksētā likme vienmēr ir augstāka par tobrīd tirgū pieejamo mainīgo likmi. Banka uzņemas iespējamo likmju kāpuma risku, un tu par šo riska apdrošināšanu samaksā ar lielāku mēneša maksājumu.

Ja EURIBOR fiksētajā periodā nokrīt zem tavas fiksētās likmes bāzes, tu pārmaksāsi. Ja nolēmi fiksēt likmi brīdī, kad EURIBOR ir sasniedzis vēsturisko maksimumu, tu būtībā iesaldē sev visdārgāko iespējamo scenāriju uz vairākiem gadiem.

Kā rīkoties ar citiem aizdevumiem

Pārfinansējot mājokļa kredītu, daļa cilvēku izmanto iespēju sakārtot arī citas saistības. Ja mājokļa vērtība ir pietiekama, jaunajam kredītam var pievienot auto līzingu vai citus parādus. Šī ir kredītu apvienošana pret nekustamā īpašuma ķīlu.

Matemātika šeit ir tehniski vienkārša. Ja tev ir patēriņa kredīts ar 15% likmi, tā iekļaušana hipotekārajā kredītā ar 2% likmi ievērojami samazinās ikmēneša maksājumu. Taču ir jāņem vērā aizdevuma termiņš, kas mājokļa kredītam ir daudz garāks.

Ja tu apvieno īstermiņa aizdevumu mājokļa kredītā un maksā to nākamos 20 gadus, tu kopumā procentos atdosi vairāk naudas, pat ja gada likme ir zemāka. Apvienot ir vērts tikai tad, ja esošais mēneša maksājumu slogs ir kļuvis neizturams, nevis vienkārši, lai pārceltu parādu.

Aprēķina piemērs lēmuma pieņemšanai

Apskatīsim situāciju. Tev ir atlikuši 50 000 EUR, ko maksāt vēl 15 gadus. Esošā bankas likme ir 2,5%. Jaunā banka piedāvā 1,8%. Iegūtā starpība ir 0,7%. EURIBOR abos gadījumos mēs neņemam vērā, jo tas ir vienāds.

Pirmajā gadā tu ietaupīsi 0,7% no 50 000 EUR, kas ir 350 EUR. Piecpadsmit gadu laikā kopējais ietaupījums būs aptuveni 2600 EUR, jo aizdevuma pamatsumma ik mēnesi pakāpeniski samazinās. Ietaupījums nav aprēķināms ar tiešu reizināšanu, bet gan pēc krītoša grafika.

Ja visas pārejas izmaksas kopā veido 600 EUR, tad pārfinansēšana atmaksāsies mazāk nekā divos gados. Šādā situācijā bankas maiņa ir finansiāli pamatota. Lai redzētu savus skaitļus un mēneša maksājuma starpību, izmanto aprēķina rīku. Tam vislabāk derēs pārkreditācijas kalkulators, kurā vari ievadīt esošos un jaunos nosacījumus.

Praktiskie soļi, kā sākt pārfinansēšanu

Nesteidzies uzreiz pieprasīt vērtējumu. Vispirms aizpildi pieteikumus citās bankās un saņem indikatīvos piedāvājumus. Tie būs balstīti uz taviem ienākumiem un aptuvenu tirgus vērtību, ko banka noteiks savā sistēmā.

Kad saņem labāku piedāvājumu, sazinies ar savu esošo banku. Atklāti pasaki, ka saņēmi labāku likmi citur, un jautā, vai tā var piedāvāt līdzvērtīgus nosacījumus. Astoņos no desmit gadījumiem esošā banka piekritīs samazināt likmi, lai paturētu tevi kā klientu.

Ja esošā banka atsakās mainīt nosacījumus, pieprasi izziņu par kredīta atlikumu un atļauju pārreģistrēt ķīlu. Atceries, ka Latvijas likumi aizliedz bankām piemērot soda sankcijas par hipotekārā kredīta pirmstermiņa atmaksu. Tu samaksāsi tikai aprēķinātos procentus par pēdējo mēnesi.

Viss process no pieteikuma līdz jaunajam līgumam un naudas pārskaitīšanai starp bankām parasti ilgst no četrām līdz astoņām nedēļām. Lielāko daļu šī laika aizņem dokumentu kārtošana un saskaņošana.

Kad banku mainīt būs neizdevīgi

Ne vienmēr mazāka likme nozīmē skaidru ieguvumu. Ir trīs situācijas, kad pārfinansēšana nesagādās gaidīto rezultātu vai arī vispār nebūs iespējama, neraugoties uz teorētiski labāku piedāvājumu.

Pirmā situācija – īpašuma vērtības kritums. Ja tavs dzīvoklis šobrīd tirgū maksā mazāk nekā kredīta ņemšanas brīdī, kredīta atlikums var pārsniegt atļauto procentu slieksni pret īpašuma vērtību. Tādā gadījumā jaunā banka prasīs papildu naudas iemaksu, lai šo starpību segtu.

Otrā situācija – tavi ienākumi ir samazinājušies. Jaunā banka tevi vērtēs kā pilnīgi jaunu klientu. Ja tava alga ir kritusies, kļuvusi neregulāra vai esi sācis strādāt mazāk stabilā nozarē, tev var atteikt pārfinansēšanu. Tas notiks pat tad, ja esošajā bankā maksājumus vienmēr esi veicis laikā.

Trešā situācija – līguma termiņa beigas. Ja līdz kredīta pilnīgai dzēšanai atlikuši vairs tikai trīs vai četri gadi, lielākā daļa procentu bankai jau ir samaksāta. Anuitātes grafikā atlikušajā termiņā tu maksā gandrīz tikai pamatsummu. Tāpēc pat ievērojams likmes samazinājums pēdējos gados nedos vērā ņemamu ietaupījumu naudas izteiksmē un nesegs pārejas izmaksas.